+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Купить номер в апарт отеле в собственность

Риски и выгоды инвестиций в гостиничные номера

Купить номер в апарт отеле в собственность

11 февраля 2016

С середины прошлого века крупные отели послевоенной Европы стали практиковать продажу отдельных номеров инвесторам. С тех пор данная практика распространилась по всему миру и захватила самые популярные туристические и деловые направления: Великобритания, Франция, Швейцария, США, Австралия, Дубай. Как правило, такого рода вложения популярны у малых инвесторов.

Схема отельного инвестирования проста: инвестор приобретает в собственность номер или пакет из нескольких номеров в гостиничном комплексе. Затем он может либо самостоятельно заниматься управлением своей собственностью, что бывает крайне редко, либо договориться об управлении с отельным оператором или профессиональной управляющей компанией.

Инвестор и оператор гостиницы делят прибыль между собой одним из двух способов. Инвестор может получать фиксированную прибыль, которую он заранее оговаривает с оператором.

В этом случае прибыль не зависит от фактической заполняемости номера.

Второй вариант — получение инвестором прибыли по плавающей ставке, когда доходность номера может быть выше, но инвестор разделит с оператором, к примеру, риск невостребованности апартаментов у туристов.

В зависимости от условий контракта инвестор может использовать свои номера и не по прямому назначению, то есть проживать в них. Некоторые операторы предоставляют такую возможность сразу после приобретения номеров, другие — по истечении определённого срока.

Преимущества инвестиций в номера отелей

Главный плюс инвестиций в номера отелей — низкий порог вхождения. Минимальная стоимость гостиничных номеров в Европе составляет около 100 тыс. евро. Как правило, объектами такого рода инвестиций становятся наиболее прибыльные «рабочие лошадки» гостиничного бизнеса — трёх- или четырёхзвездочные отели в Европе.

Как уже было отмечено, инвестор не обременяет себя необходимостью постоянно заниматься управлением своей собственностью.

Такой формат будет удобным для тех инвесторов, которые имеют основной бизнес в другой сфере и рассматривают инвестицию в гостиничный номер как средство пополнения своего портфеля доходным активом.

Управляющая организация решает все общие и частные проблемы гостиницы, поэтому можно не волноваться, что инвестору лично придётся решать вопрос сломанного душа или прохладного приёма постояльцев.

Помимо этого, инвестиции в гостиничные номера привлекают возможностью получать стабильный валютный доход, что особенно важно для инвесторов из России в сегодняшней ситуации.

В среднем доходность гостиничных апартаментов составляет около 4 % при фиксированной ставке и 6–10 % при плавающей ставке.

В то же время к выбору объекта нужно подойти очень взвешено: необходимо изучить местонахождение комплекса и его перспективы, а также ознакомиться с опытом управляющей компании.

Таким образом, инвестиции в гостиничный номер — выгодная и интересная возможность. Но, как и в других областях, здесь тоже имеются свои подводные камни, о которых должен помнить инвестор.

«Подводные камни» инвестиций в номера

Оформление сделки может существенно отличаться в зависимости от законодательства страны, поэтому лучше не пренебрегать услугами местного юриста. В то же время, к примеру, в Австрии сделка оформляется как купля-продажа отдельного объекта недвижимости и мало чем отличается от покупки квартиры.

Как уже было отмечено, инвестор не беспокоится о маркетинговой стороне дела, которая полностью остается в ведении управляющей организации, однако у этой медали есть и обратная сторона: инвестор не может определять маркетинговую политику гостиницы. Например, если оператор решил перепрофилировать гостиницу из семейной в отель бизнес-класса и это решение со временем покажет свою неэффективность, инвестор не сможет на него повлиять.

Лучше выбрать инвестиционный номер в гостинице, находящейся под управлением крупной гостиничной сети с большим опытом управления отельной недвижимостью.

Во-первых, это обезопасит инвестиции от непрофессиональных решений, которые может принять маленький отельер.

Во-вторых, крупные сети существует десятилетиями, поэтому однажды заключив с ними договор об управлении гостиничным номером, можно рассчитывать на долгосрочное сотрудничество.

Тем не менее, заключая соглашение об управлении даже с крупной компанией, необходимо твердо решить, кто несет расходы по текущему обслуживанию и ремонту апартаментов. Если эти расходы ложатся на плечи инвестора, то это может существенно снизить доходность инвестиции.

Инвестору необходимо хорошо изучить объект капиталовложений и условия, в которых он работает. Хотя в такого рода сделках, как правило, оговаривается минимальный ежемесячный уровень доходности, ни одна гостиница не застрахована от рыночной стихии.

После шока 11 сентября 2001 года американские инвестиционные компании переключили свое внимание с наиболее «горячих» объектов в центре мировых столиц (Нью-Йорк, Лондон, Париж) на менее фешенебельные гостиницы в провинции (Галифакс, Глазго, Глостер).

Важно учитывать сезонный фактор — гостиницы, ориентированные на рекреационный отдых, простаивают в «мертвый сезон», в то время как отели, принимающие бизнес-туристов, имеют стабильный доход круглый год (этим и объясняется выгодность инвестиций в странах Западной Европы).

Если у инвестора возникнет желание продать гостиничные апартаменты, то он может столкнуться с проблемой поиска нового покупателя.

Наиболее очевидным кандидатом на приобретение такого объекта будет гостиничный оператор, однако он купит номер только по сниженной стоимости или без учета роста капитализации.

Помимо этого, отельный номер как актив обременен множеством условий владения по контракту, который хорошо подошёл одному инвестору, но, возможно, совсем не подойдет другому.

Наконец, вселение инвестора в номер в пиковый сезон не выгодно ни отелю, ни самому инвестору, так как оно снижает доходность инвестиции, поэтому как правило управляющая компания требует сдать ей апартаменты в аренду на весь период соглашения или вводит лимит на время проживания инвестора в собственном номере.

ПлюсыМинусы
низкий «порог входа»Риски простояпри плавающей ставке
управление осуществляетоператор отелячужая юрисдикция сделки
стабильная доходностьограниченность влиянияна маркетинг гостиницы

Перспективы рынка

Как отметили участники Serviced Apartments Summit, прошедшего в Лондоне в 2014 году, рынок инвестиций в гостиничные номера стремительно растет, особенно в последние три года.

Лондон был неслучайно выбран центром проведения этого саммита: по данным Savills, в Лондоне лишь 1,6 номеров приходится на 1000 бизнес-туристов, в то время как в Нью-Йорке и Гонконге по 5,7 и 5,3 соответственно. Таким образом, Лондон является одновременно рынком с ожесточенной конкуренцией инвесторов, но в то же время обладает высоким инвестиционным потенциалом.

Не стоит забывать, что доходность инвестиций в гостиничные номера зависит от потока постояльцев. С этой точки зрения, серьезную конкуренцию гостиничному бизнесу составляет быстрорастущий сегмент аренды частного жилья, а также интернет-сервисы, которые существенно упростили аренду зарубежной недвижимости у частных лиц без посредников.

Возможность инвестировать в свои номера предлагают такие гостиничные сети как Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Суммируя все вышесказанное, можно сформулировать несколько общих советов для инвесторов:

  • необходимо внимательно изучать гостиничный рынок страны, где находятся объекты для инвестиций;
  • изучать возможности создания кредитного «плеча» для инвестиции — оно существенно повысит доходность;
  • многостраничный контракт на иностранном языке действительно лучше читать;
  • сфокусировать свое внимание на трех- или четырехзвездочных, а не на пятизвездочных гигантах класса люкс;
  • не пренебрегать предложениями провинциальных отелей — они могут быть не менее доходными, чем столичные;
  • первоочередное внимание уделить объектам в Австрии, Великобритании и отелям во Франции — они славятся надежностью инвестирования.

Иван Чепижко, Tranio

Гостиничный Номер в Собственность

Купить номер в апарт отеле в собственность

  • Апарт-отели – это обычные гостиницы, но под общим брендом они имеют множество собственников
  • Апарт-отели – новый гостиничный феномен в Европе, в США – более 20 лет
  • Более 2000 апарт-отелей по всему миру
  • Инвестиции в апарт-отели – инструмент, используемый в пенсионных планах Великобритании и США

Апарт-отель – это полукоммерческая недвижимость: апартаменты в отеле на популярном морском или горнолыжном курорте или в мегаполисе или отдельностоящий дом в курортном комплексе.

Обычно такая недвижимость продается с полной отделкой и меблировкой и имеет охраняемую территорию и дополнительные объекты, находящиеся в общем пользовании всех проживающих в данном комплексе: ресторан, бассейн, детскую площадку, паркинг, сауну, место для барбекю, место для занятий фитнесом и т.п. Очень удобным является то, что управляющая компания комплекса обеспечивает владельцам полное гостиничное обслуживание. Апарт-отель является очень удобным местом для проживания во время отдыха или при необходимости жить в стране для ведения бизнеса.

С точки зрения инвестиционной привлекательности, недвижимость в апарт-отеле легко и прибыльно сдавать в аренду.

Этим занимается профессиональная управляющая компания, которая имеет свой маркетинговый департамент и продвигает данный отель.

Управляющая компания, как правило, работает с ведущими международными туроператорами, чтобы обеспечить высокую наполняемость апарт-отелей и обеспечить владельцу гарантированную арендную плату.

  • Уникальное месторасположение (не всегда доступное частному инвестору)
  • Брендинг и маркетинг – профессиональная управляющая компания
  • Четкие контракты и прозрачность
  • И все это при минимальных вложениях ($30,000 – $1 млн)

Распределение прибыли

Существует, как минимум, два варианта распределения полученной прибыли от аренды отельных апартаментов, находящихся в частной собственности: в первом случае отельный оператор выплачивает собственнику гарантированный доход в размере 4-10% в год в течение срока контракта, независимо от того, какая фактическая прибыль была получена, а все, что заработано сверху, оставляет себе; либо собственник не получает гарантированных дивидендов, но при этом получает от 40% до 70% рентного дохода, оставшаяся часть которого становится прибылью оператора.

Преимущества для собственников

Несомненны преимущества для частных собственников отельной недвижимости, ведь они получают апартаменты вместе с роскошным интерьером, полным набором бытовой техники от ведущих производителей, мебелью «от кутюр», и все это – на фоне пятизвездочного сервиса, который предоставляется собственникам недвижимости наряду с обычными постояльцами отеля. Также собственник апартаментов может проживать в собственном номере в течение определенного периода времени, как правило, от двух недель до месяца в году.

Кроме всех вышеуказанных благ, собственники отельных апартаментов в некоторых странах получают ряд серьезных преимуществ в виде налоговых льгот, получения так называемого паспорта «инвестора» или резидентской визы (вида на жительство) на всю семью, поскольку приобретение гостиничного номера часто приравнивается к покупке коммерческой недвижимости.

  • Высокий рентный доход и/или гарантированный рентный доход
  • Использование собственного номера в течение определенного периода (2-4 недели в году)
  • Инвестирование, не требующее участия инвестора – полное управление оператором отеля
  • Готовые апартаменты вместе с роскошным интерьером, полным набором бытовой техники, мебелью «от кутюр» + отдельный сервис
  • Потенциал увеличения объема капитала
  • Проекты с возможностью получения налоговых льгот и паспорта «инвестора» или резидентской визы

В настоящее время в разных странах строится много новых апарт-отелей и есть возможность приобрести недвижимость на стадии строительства, иногда со скидкой или с беспроцентной рассрочкой платежа.

Апарт-отели с гарантированным рентным доходом

Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Следующая
Смолян, Пампорово EUR 31,055
Курортный СПА-комплекс, расположенный в южной части Пампорово, находится в 80 м от вершины Снежанка и 200 м от…Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>
Хургада, Хургада EUR 33,000
Курорт 5* с беспрецедентным объемом услуг общей площадью 40 000 м 2 .   10% (Net) – гарантированный рентный…Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>
Стамбул, Стамбул GBP 41,800
Новая концепция покупки, создающая фантастическую инвестиционную возможность! Кроме того, данный проект…Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>
Стамбул, Стамбул GBP 45,000
Фантастический 4* отель-бутик на 36 номеров, расположенный в туристическом районе города очень близко к…Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>
Уникальные инвестиционные программы. Полностью управляемый 4-звездный курортный комплекс. Расположение -…Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>
Хургада, Хургада EUR 53,130
Новый эксклюзивный проект — апартотель находится в престижном жилом районе Эль Кусейр, расположенном в…Спален: 2 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>
Синай, Шарм эль шейх EUR 56,400
Замечательный красивый пляжный апарт-курорт на побережье Шарм-эль-Шейха!   Полная курортная…Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>
Стамбул, Стамбул GBP 68,500
Роскошный апарт-комплекс – один из первых проектов, создающихся по концепции парков, проектируемых и…Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>
Хургада, Хургада USD 69,583
5* пляжный курорт в тропическом климате круглый год! Два огромных открытых подогреваемых бассейна с…Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>
Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Следующая

Купить себе гостиничный номер — Промо на vc.ru

Купить номер в апарт отеле в собственность

Подробнее об инвестициях в апарт-отели: чем это лучше покупки квартиры и сколько можно заработать на сдаче в аренду.

Материал подготовлен при поддержке группы компании Docklands development

Что такое апартаменты?

Апартаменты — это обычная квартира со статусом нежилого помещения: в них можно жить, но нельзя прописаться, так как они расположены в многофункциональных или гостинично-офисных зданиях.

Купить их не сложнее, чем любую другую недвижимость: это можно сделать на этапе строительства по договору долевого участия или по договору купли-продажи, когда всё уже готово. Затем ими можно распоряжаться, как и любой другой недвижимостью: дарить, продавать, завещать.

В России апартаменты можно условно разделить на две группы. Первая — квартиры в нежилых зданиях. К примеру, в исторической части города нередко нельзя строить жилье, поэтому застройщик возводит гостинично-офисный комплекс. На первых этажах он размещает офисные центры, рестораны и другие коммерческие объекты, а выше – апартаменты.

Вторая группа сильно отличается от первой — это номера в апарт-отелях.

А что такое апарт-отели?

Главное отличие от обычной гостиницы в том, что номерами владеют разные люди. Застройщик продаёт их, чтобы окупить строительство здания сразу, а не через 20–25 лет. Собственники могут жить в своих номерах сами, но гораздо чаще они зарабатывают на сдаче их в аренду.

Прибыль обеспечивает управляющая компания — отельер. Она сама находит жильцов в номер, обслуживает их и собирает оплату. Как правило, это её главный заработок, поэтому в управляющей компании заинтересованы сдавать номера максимально часто и дорого. Затем вся прибыль делится между ней и собственниками номеров.

В остальном это обычный отель. Как и во всех отелях, в нём есть нужная инфраструктура: от ресторана и прачечной до технических помещений для уборщиц.

Номер в апарт-отеле Docklands.Life

В развитых странах апарт-отели появились давно, но в России продвижение этого бизнеса замедляет рынок «тёмной» аренды — когда собственники сдают квартиры, но не платят налоги. Тем не менее, в России растёт количество разрешений на строительство апарт-отелей, это стало трендом в Санкт-Петербурге и добралось до Москвы.

С начала следующего года каждый апарт-отель должен будет пройти обязательную сертификацию и получить «звёзды». Уровень обслуживания четырёхзвездочного апарт-отеля соответствует классическому отелю с аналогичным рейтингом. В России апарт-отелей, получивших сертификат, пока единицы.

Какие есть плюсы по сравнению с покупкой квартиры?

Больших — два. Во-первых, апартаменты дешевле квартир того же уровня и расположения на 10–30%. Застройщики снижают цены по двум причинам: российские инвесторы либо плохо знакомы с этим рынком, либо их пугает нежилой статус помещений.

При этом нормы строительства и прокладки коммуникаций не отличаются от жилых зданий, а в апарт-отелях высокого уровня требования даже выше, чем для новостроек. Застройщики понимают, что гости номеров могут начать жаловаться на плохую звукоизоляцию или некачественные окна, и предусматривают это в строительстве.

Во-вторых, отельер значительно упрощает сдачу номера в аренду, а часть прибыли отдаёт собственнику: это может быть фиксированная сумма или процент от бизнеса. Все условия закрепляются в срочном договоре, далее его можно продлевать или пересматривать условия, например, чтобы изменить формат получения прибыли.

Собственник может отказаться от услуг отельера и сам сдавать апартаменты: искать гостей и обслуживать их. В этом случае они смогут пользоваться гостиничной инфраструктурой только если собственник отдельно её оплатит.

Таким образом, он становится частным предпринимателем, который берёт всю работу управляющей компании на себя.

Отельер нередко распределяет по номерам большие группы гостей, поэтому в одиночку обеспечить высокую загрузку номера сложнее.

Ещё одно преимущество: если собственнику надоел этот бизнес, то номер ему продать проще, чем квартиру. Отельер планирует гостей на полгода вперёд, а собственник может показать этот план покупателю. Ему не придётся срочно искать жильцов и будет проще оценить потенциальную выгоду.

Первая очередь лофт-квартала Docklands уже сдана

Но должны же быть и нюансы?

По большей части они касаются налогов: для жилой и нежилой недвижимости они разные. Налог на имущество нельзя вычислить заранее — он зависит от кадастровой стоимости, которая устанавливается после окончания строительства.

Если здание уже готово, то всё зависит от законов города и расположения. К примеру, в Москве ставка имущественного налога на апартаменты составляет либо 0,5%, либо 2%. В Санкт-Петербурге она ниже: от 0,1% до 0,5% — в городе есть апартаменты-студии, которые обходятся всего в 300-400 рублей в год.

Стоимость коммунальных услуг для жилых и нежилых помещений тоже разная. Тарифы устанавливают местные энергоснабжающие организации, и для апартаментов они, как правило, выше. Владельцу номера в апарт-отеле также нужно будет оплатить часть коммунальных платежей за места общего пользования, например, лобби.

В ежемесячной квитанции есть и эксплуатация здания, сбор за охрану, систему видеонаблюдения, работу санитарных служб. К примеру, чем больше у апарт-отеля звёзд, тем дороже химические средства, которыми убираются номера. Квитанция не сильно отличается от привычной, но, инвестируя в апарт-отели, стоит всё это предусмотреть.

Если отельер сдаёт номер и делится прибылью с владельцем апартамента, то второму нужно узаконить этот заработок. К примеру, зарегистрировать ИП, чтобы платить налог с дохода. В этом случае придётся вести бухгалтерию и самому общаться с налоговой. Отельер может упростить эти процессы, предоставляя нужные документы.

Любой бизнес подразумевает предпринимательские риски, здесь они тоже есть. К примеру, номер затопит, и отельеру понадобиться некоторое время разобраться, почему это произошло. Другой пример — сезонность. Если апарт-отель расположен в курортном городе, то его прибыль начинает меняться в зависимости от сезона.

Как выбрать апарт-отель для инвестиций?

Нужно обратить внимание, насколько внимательно застройщик относится к развитию территории и арендаторам. Во-первых, если апарт-отель включает офисные помещения, они должны быть разграничены с номерами, например, этажами и отдельным входом. С собственниками этот момент тоже обговаривается — они не могут превратить свои апартаменты в офисы, чтобы не мешать другим жильцам.

Во-вторых, застройщик должен внимательно подбирать арендаторов: заведения питания, фитнес-залы, салоны красоты. Они должны соответствовать уровню апарт-отеля и полноценно его дополнять.

В остальном это вопрос условий, которые предлагает застройщик и управляющая компания.

Вы ведь неспроста об этом рассказываете?

Нет, нас об этом попросила команда Docklands development. Это компания, которая возводит лофт-квартал в Санкт-Петербурге и приглашает покупать апартаменты для инвестиций и собственного проживания.

С покупкой апартаментов каждый собственник может получать либо фиксированный доход от 30 тысяч рублей, либо 75% от заработанных на его апартаментах денег. Приятный бонус: в уже действующем апарт-отеле ставка имущественного налога равна 0,1%.

Расчёт месячного заработка по программе, где собственник получает 75% от прибыли, в высокий сезон

Docklands продаёт разные помещения: от небольших студий в 30м² до апартаментов с несколькими спальнями. По кнопке расположен калькулятор, в котором можно оценить прибыль от инвестиций в апартаменты:

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.