+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа + профессиональная помощь в продаже ипотечных квартир

Как продать квартиру в ипотеке: 4 рабочих схемы в 2019 году + советы юриста и риски

Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа + профессиональная помощь в продаже ипотечных квартир

Реальная потребность реализовать жилую недвижимость, купленную в кредит, может возникнуть у каждого новоиспечённого владельца. Часто такие сделки целесообразные и несут вполне реальную финансовую выгоду. В этом случае владельцу важно узнать, можно ли продать квартиру в ипотеке, насколько вообще законной считается такая процедура?

Если процедура купли-продажи полностью соответствует букве закона, проводится с соблюдением законодательных норм и требования, то продать ипотечную квартиру вполне реально. Сделать это можно не только после введения жилого объекта в эксплуатацию, но и в процессе строительства жилья. Это особенно важно для тех, кто вложил средства в строящееся жильё.

Главное важное условие, обязательное к исполнению, – это продажа ипотечной квартиры после получения согласия финансовой организации, кредитовавшей владельца. Процесс реализации будет проводиться только после получения согласия и уведомления банка. Финансовая организация, которая предоставила ипотечный кредит, может судиться за право собственности на неё, особенно когда:

  • Есть у клиента непогашенные обязательства.
  • Имущество было испорчено или утрачено по вине заёмщика.
  • Были проведены несанкционированные работы по перепланировки недвижимости, если на них не было получено разрешение.
  • Имущество было передано без ведома банка третьим лицам.

Действовать по собственной воле и без уведомления банка запрещено! Это объясняется тем, что имущество залоговое, оно полностью не принадлежит владельцу квартиры.

В обход банка действовать нельзя, поскольку это чревато нарушением закона, а также судебными тяжбами.

Продажа ипотечной квартиры: кто и когда может совершать сделку

Продажа квартиры в ипотеке – для многих вынужденная мера. Она позволяет решить многие финансовые вопросы, а также получить выгоду от совершённой сделки. Использовать такой вариант смогут собственники жилья, но только после согласования своих действия с банком.

Среди главных причин, которые толкают на подобные решения, можно выделить следующее.

  • Потеря основного дохода. Это означает, что заёмщик более не сможет выполнять свои обязательства перед банком, а потому принимает решение продать дорогое жильё. Принимать подобное решение можно исключительно вместе с финансовой организацией, выдавшей ипотеку. Она заинтересована каждый месяц в полной мере получать заёмные средства.
  • Желание увеличить жилую площадь. Часто эта ситуация диаметрально противоположна вышеописанной. У человека могут повыситься дохода, появиться реальная потребность в расширении жилплощади. Именно потому ему следует обратиться в банк для совместного решения вопроса. Часто банк готов выдать новый кредит, позволяет выплачивать сразу два, причём одну жилплощадь выставить на продажу.
  • Потенциальная выгода. Собственник может получить предложение по продаже залогового имущества. Если сделка сулит реальную выгоду, позволит погасить долг перед банком и остаться в прибыли, можно заручиться поддержкой финансовой организации.
  • Личные причины. Это может быть переезд в другое место, а также замужество, смерть родственника, развод и пр. Все эти личные обстоятельства подталкивают человека к продаже ипотечной квартиры.

В любом из указанных вариантов следует заручиться поддержкой финансовой организации, чтобы исключить возможные проблемы и быстрее решить свои вопросы.

Решая, как продать квартиру ипотечную, важно оценить все возможности и выбрать наиболее выгодные. Любой из вариантов нельзя назвать простым и оперативным. Поэтому важно оценить возможности и риски, а также временные и финансовые затраты, которые придётся понести.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой и проверенный способ. Банк в этом случае получает свои средства, а потому не сможет препятствовать сделке. Процесс продажи будет таким:

  1. Обращение к нотариусу для официального соглашения с покупателем о продаже квартиры.
  2. Внесение суммы займа, необходимую для полноценного погашения кредита.
  3. Оформление договора купли-продажи.
  4. Потребуется дополнительно оформление договора долевого строительства для тех квартир, которые только строятся и ещё не введены в эксплуатацию.

Все деньги продавец ипотечного жилья получит только после подписания договора о продаже и оформления пакета документов.

До тех пор они будут взяты у покупателя, а после положены в банковскую ячейку для хранения.

Продажа своих кредитных обязательств

Эта процедура получила соответствующее название в финансовой сфере – перезайм. Она предполагает передачу долга по ипотеке новому владельцу жилья. Остаток суммы за оставшиеся годы он будет вносить самостоятельно. Найти человека, который захочет выкупить ипотечную квартиру, нужно самостоятельно.

Процедура достаточно хлопотная, поскольку предполагает сбор пакета документов, рассмотрение заявки и оформление сделки, как при оформлении первичной ипотеки. Именно потому процедура перезайма имеет свои нюансы:

  • Часто квартира реализуется по заниженной стоимости. Её цена реально меньше той, что установлена рынком.
  • Длительность проведения – на весь процесс потребуется приличное количество времени.
  • Возможность отказа. Банк вправе отказаться переоформлять ипотечный кредит на новое лицо, если сочтёт его неблагонадёжным или неплатежеспособным.

Для банка важно, чтобы новый клиент имел не только постоянную работу, соответствовал возрастному критерию, но и получал официально доход. Только в этом случае банк поддержит инициативу своего клиента и окажет помощь в оформлении перезайма.

Этот процесс банк и сам будет инициировать, если клиент вовремя не погашает обязательства и накопил приличные долги.

Однако и по просьбе заёмщика финансовая организация может заниматься поиском клиента и снятием обязательств. Часто квартира реализуется по заниженной стоимости.

После совершения сделки купли-продажи остаток средств, которые составляют разницу между рыночной стоимостью и долгом перед банком, возвращаются клиенту. Но далеко не всегда сумма вообще остаётся.

Это вполне легальная сделка, которая предполагает извещение финансовой организации о желание потенциального нового владельца приобрести жильё. Он должен будет обратиться в банк с письменным заявлением, после чего вносит остаток долго за заёмщика.

После подписания предварительного договора покупатель внесёт средства для погашения ипотечного кредита в одну ячейку, а те средства, что будут причитаться владельцу сверх долга, – в другую ячейку.

После снятия обременения, а также регистрации сделки, подтверждении её в Росреестре, будет получен доступ к ячейкам.

Для совершения сделки необходимо подготовить целый пакет документов:

  1. Справка о доходах потенциального заёмщика, для которого может быть осуществлён перезайм.
  2. Паспорт и ИНН, копии потенциального заёмщика, если будет оформляться перезайм.
  3. Документы, которые подтвердят погашение остатка долга перед банком и справка об отсутствии задолженности.
  4. Закладная, которая выдаётся на руки клиенту после погашения всех долгов.
  5. Документ, подтверждающий снятие обременения.
  6. Договор купли-продажи.

Часто указанный пакет документов дополняется или сокращается – всё зависит от особенностей сделки, просьбы клиента.

Разрешено ли продавать квартиру, оформленную в военную ипотеку?

Если уже нет обременения на жилье, то сделку можно будет оформлять без каких-либо ограничений со стороны банка. Куда сложнее обстоят дела, если долг не был закрыт полностью. Оформленное в военную ипотеку жильё с кредитным долгом продать достаточно сложно, поскольку процедура требует:

  • получения разрешение в Министерстве обороны РФ. Если это мера вынужденная, обусловленная переводом на новое место службы, то Росвоенипотека будет содействовать сделке;
  • сбора огромного количества разрешительных документов. Для этого придётся потратить массу времени на посещение различных ведомств.

Даже после получения соответствующих разрешений нужно будет выставлять квартиру на торги, ждать покупателя или окончания срока ипотечного кредитования.

При продаже имущества, которое было в собственности у владельца не менее трех лет, то процесс продажи не потребует оплаты налогов. В противном случае законодательные нормы требуют оплаты налога в размере 13% от стоимости и только в том случае, если жильё продаётся дороже цены покупки (одноразово можно воспользоваться возможностью получения вычета в размере 1 млн. руб.).

Как продать ипотечную квартиру, приобретенную с использованием маткапитала

Если предстоит подобная сделка, важно:

  • Оформить доли каждого ребенка и подписать соответствующие документы.
  • Согласовать предстоящую сделку в органах опеки.
  • Предоставить пакет документов о приобретаемом жилье.

Если не придерживаться правил, ПФ РФ может инициировать процедуру отмены сделки. Однако не каждый покупатель станет ждать, пока все документы будут оформлены, а разрешения получены. Продать ипотечную квартиру, приобретённую с использованием материнского капитала, достаточно сложно!

Возможные риски при продаже или покупке ипотечной квартиры

Продавец, которые стремится реализовать такое жильё, практически ничем не будет рисковать. А вот для покупателя рисков немало:

  • Возможные проблемы с правоустанавливающими документами, что может грозить отменой сделки.
  • Сложность возврата задатка, если отмена будет инициирована.
  • Длительный срок покупки обременённого жилья.

Именно потому все подобные сделки лучше проводить при поддержке банка и быть предельно внимательным самому.

Заключение

Процесс продажи ипотечного жилья достаточно сложный и длительный. Он имеет ряд особенностей и сложностей, а потому важно действовать строго в рамках закона, чтобы не допустить сложностей в будущем!

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа + профессиональная помощь в продаже ипотечных квартир

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2020 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого.

В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту.

А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Как продать квартиру, находящуюся по ипотеке | 4 способа продажи ипотечной квартиры

Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа + профессиональная помощь в продаже ипотечных квартир

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков.

И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита.

Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства.

Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий.

Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту.

В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия.

Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Необходимые документы для сделки

Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора.

Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально.

Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

  • договор купли-продажи;
  • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
  • технический паспорт на реализуемое жилье.
  • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя.

Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую.

Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки.

Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим.

Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя.

Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки.

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

  • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
  • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья.

При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка.

В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

  • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
  • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
  • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога.

Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет.

В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

4 эффективных способа: как продать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа + профессиональная помощь в продаже ипотечных квартир

Существует много причин для продажи ипотечной квартиры. К примеру, отсутствие средств для оплаты ежемесячного взноса или возможность приобрести другую недвижимость за более выгодную стоимость.

Независимо от того, что сподвигло гражданина к подобному решению, реализовать его довольно трудно.

Итак, давайте более детально рассмотрим, как продать квартиру в ипотеке, что для этого необходимо и с какими трудностями можно столкнуться во время продажи.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Один из важных вопросов, которым задаются многие собственники жилья, купленного в кредит – можно ли продать квартиру в ипотеке?

Да, продать недвижимость, находящуюся под залогом, возможно, однако для этого нужно будет приложить много усилий. Необходимо соблюдать ряд правил и норм, а также ориентироваться на условия и обязательства договора.

На продажу недвижимости не влияет стадия выплат и строительства квартиры. Даже если квартира еще только строится и по факту она существует только на чертежах, то право на будущую новостройку также можно продать.

Важно! Основное правило продажи ипотечной квартиры – все запланированные действия должны быть согласованы с кредитором. Без разрешения банка совершать продажу нельзя, потому как банк может подать иск в суд и добиться признания договора купли-продажи недействительным.

При некоторых обстоятельствах банк может не просто запретить продажу недвижимости, но и полностью отсудить квартиру.

Законным основанием для этого могут стать:

  • наличие долгов по выплатам;
  • нанесение вреда квартире, которая находится под залогом;
  • внесение изменений в технический план без разрешения кадастровой службы;
  • потеря недвижимости по вине кредитуемого;
  • передача права на квартиру третьему лицу.

Любые попытки распорядиться залоговой недвижимостью без одобрения со стороны банка могут привести к полной потере недвижимости.

Если спланировать продажу недвижимости грамотно и продумать каждый этап сотрудничества с банком и другими государственными и частными учреждениями, то можно не только помочь вернуть средства, но и получить прибыль.

В каких случаях продают ипотечную квартиру?

Причиной, из-за которой действующий владелец может решить продать квартиру под ипотекой могут быть любые жизненные обстоятельства. Как показывает практика, чаще всего граждане продают залоговую недвижимость из-за отсутствия возможности платить ежемесячный взнос.

Однако, есть и другие, не менее весомые причины для продажи еще не купленного жилья. Итак, давайте более детально рассмотрим самые частые причины продажи ипотечного жилья.

Потеря дохода

В большинстве случаев владельцы ипотеки принимают решение продать квартиру из-за отсутствия средств для погашения кредита. К сожалению, предугадать развитие событий личной жизни на ближайшие 20, а то и 30 лет невозможно.

Никто не застрахован от неожиданного увольнения, потери бизнеса и других неприятных событий. Однозначно можно утверждать только одно – если выплачивать своевременно ежемесячный платеж не получается, то отлаживать продажу квартиры не стоит.

Оценка квартиры для ипотеки

Банк – это коммерческая организация, заинтересованная в получении прибыли от вложенных средств. Ей не интересны жизненные обстоятельства и другие веские причины неуплаты. Вы не перечисляете средства – банк назначает штрафные санкции, а после, отбирает квартиру.

Конечно же, если владелец не желает терять свою недвижимость, и уверен в том, что его доход улучшится в ближайшее время, он может попытаться найти компромисс с банком и отложить выплаты на определенный промежуток времени. Увы такой исход – редкость.

Расширение жилплощади

Еще одна частая причина продажи недвижимости, купленной за кредитные средства – необходимость расширить жилплощадь. В большинстве случаев к этому методу прибегают молодые семьи после рождения малыша.

Значительно реже поменять недвижимость на более презентабельную и комфортную решают граждане, чей финансовый доход значительно улучшился.

Решить сложившуюся ситуацию можно двумя способами:

  • оформить еще одну ипотеку и выкупать сразу две недвижимости;
  • продать маленькую квартиру и купить более просторное жилье.

Первый вариант значительно легче реализовать, потому как кредиторы совершенно не против получить большую прибыль от своего клиента.

Второй вариант значительно сложнее, однако многие банки соглашаются пойти на уступки и позволяют продать недвижимость с условием, что новая ипотека будет оформлена у них.

Личные обстоятельства

Помимо причин, связанных с деньгами, основанием для продажи недвижимости могут стать и личные обстоятельства. К примеру, решение изменить город или желание избавиться от кредитного обязательства в связи с появлением жилья (дарение квартиры родными, передача права на недвижимость по наследству).

Еще одной частой причиной продажи становится развод супругов. Муж и жена больше не желают проживать на одной площади, и выкуп недвижимости является не рентабельным.

Внимание! Как правило, банк не придает особого внимания причинам продажи квартиры. Их интересует только коммерческая сторона сделки.

Значительно реже причиной продажи квартиры является желание собственника заработать. К такому методу часто прибегают компании, покупающие в ипотеку квартиры от застройщика.

На этапе строительства жилье дешевле на 20-30%, а потому продажа уже построенной квартиры может принести хорошую прибыль и перекрыть переплаченные проценты в банке.

Важно понимать, что подобные манипуляции – это довольно рискованно, ведь строительство квартиры может быть заморожено и вложенные средства неоправданы.

4 способа продать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке значительно сложнее, чем стандартная процедура купли-продажи недвижимости. В обычной сделке принимают участие два субъекта: первый – покупатель, второй – продавец. При продаже ипотечного жилья в совершении сделки также участвует третье лицо – банк, выдавший кредит.

Итак, давайте рассмотрим самые популярные варианты продажи квартиры в ипотеке.

Продажа за наличные

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке за наличные средства – это один из самых выгодных вариантов сделки, однако найти покупателя, который бы согласился на подобную схему будет довольно трудно.

Как происходит раздел ипотечного жилья при разводе?

В большинстве случаев граждан отпугивает наличие каких-либо обременений, а потому им значительно легче переплатить средства и быть уверенными в том, что жилье будет принадлежать им полностью, чем сэкономить и переживать за возможный риск потерять недвижимость.

Часто к такому методу прибегают владельцы недвижимости от застройщика. Они дожидаются окончания строительства, а после продают квартиру по выгодной цене заинтересованным покупателям.

Процедура осуществляется следующим образом:

  • владелец квартиры находит покупателя;
  • он подписывает с ним соглашение о полном погашении кредитного долга;
  • после официального снятия обременения с недвижимости владелец квартиры и покупатель подписывают договор купли-продажи;
  • если строительство будет окончено, то совершается переоформление права собственности, если же недвижимость еще на этапе строительства, тогда оформляется договор долевого участия.

Важно! Данный вид сделки в юридической терминологии также называют доверительным, потому как покупатель передает деньги за недвижимость, при этом не получив права на квартиру.

Продать квартиру, которая в ипотеке, можно также передав долговые обязательства покупателю. Такой вид сделки также называется перезайм.

Процедура продажи осуществляется следующим образом:

  • владелец ипотеки находит покупателя;
  • он ознакомляет его с правами и обязательствами;
  • далее он оговаривает с банком процедуру продажи квартиры;
  • банк составляет договор, в котором все долговые обязанности передаются покупателю, а выплаченная сумма ипотеки перечисляется владельцу недвижимости;
  • после, совершается подписание документа и переоформление ипотеки на нового владельца.

Найти покупателя владелец может и сам. Главное, чтобы этот субъект:

  • соответствовал требованиям банка;
  • имел стабильный доход;
  • был платежеспособным, и его кредитная история имела хорошие отметки.

Этот вид сделки подразумевает смену только участника договора. Условия погашения ипотеки, сумма ежемесячного взноса, последствия нарушения договоренности остаются прежними, а квартира находится под залогом до полного погашения кредита.

Как правило, покупателей привлекает следующее:

  • удачное расположение недвижимости;
  • современная планировка недвижимости;
  • низкая стоимость жилья.

Оформление договора, смена владельца в Росреестре и многие другие процессы переоформления банк производит самостоятельно. Владельцу только требуется найти покупателя и подписать договор.

Внимание! Данный вид сделки займет примерно 20 – 25 дней. Из них 5 дней нужно будет потратить на переоформление обременения и около 2 недель на подписание нового договора о покупке недвижимости.

Продажу квартиры, купленной по ипотеке может совершить и сам банк. Особенно это актуально в том случае, если у созаемщика нет времени и возможности искать покупателя и оформлять сделку.

Владелец недвижимости имеет законное право доверить поиск покупателя сотрудникам банка и приехать только для подписания договора и переоформления недвижимости. Всеми остальными этапами сделки занимается банк. Он подготавливает все необходимые документы, снимает обременение и совершает регистрацию нового владельца в Росреестре.

Предыдущий плательщик ипотеки получает разницу между стоимостью недвижимости и выплаченной им суммой. Эти средства покупатель должен положить в банковскую ячейку, а после подписания основного договора, передать бывшему владельцу.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.