+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Долевое строительство: что изменится с 1 июля 2019 года

В россии вступили в силу новые правила долевого строительства

Долевое строительство: что изменится с 1 июля 2019 года

МОСКВА, 1 июл — РИА Недвижимость. В России вступили в силу новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан.

Теперь все расчеты между застройщиком и дольщиком будут производиться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках (их более ста).

Что изменилось?

Официально долевое строительство существует с 2004 года, когда Владимир Путин подписал главный регулирующий эту сферу документ — 214 ФЗ.

И хотя в него неоднократно вносились изменения, главную проблему этой отрасли — рост числа обманутых дольщиков — он так и не решил.

Поэтому в 2017-м президент поручил разработать механизм, который должен “переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, застройщиков и на государство”.

Так, в России с 1 июля строить жилье можно только через механизм эскроу-счетов.

Схема подразумевает, что средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты.

Свободные от эскроу

Но для ряда проектов сделают исключения. В Постановлении правительства № 480 названы критерии объектов, для которых сделают послабления.

Так, застройщики смогут работать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков, если объект готов не менее чем на 30% и в нем продано по ДДУ не менее десяти процентов площадей.

Готовность объекта может составлять и 15%, если строительство ведется:

в рамках развития застроенной территории;

в рамках комплексного освоения территории;

по договорам с органами власти о передаче объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность;

в рамках программы сноса ветхого и аварийного жилья.

Кроме того, планка готовности дома в шесть процентов будет у тех девелоперов, которые находятся в списке системообразующих организаций и у которых есть действующие разрешения на строительство не менее четырех миллионов квадратных метров жилья в не менее чем четырех регионах.

Сейчас этим критериям соответствуют только ГК ПИК и “Группа ЛСР”.

В столице Москомстройинвест выдал 122 заключения о соответствии критериям, позволяющим достраивать объекты по старой схеме, — это более 8,2 миллиона квадратных метров для более чем 60 тысяч дольщиков.

В Подмосковье такие заключения получили 58 проектов (заявок было более 320).

В Минстрое не смогли предоставить общую цифру освобожденных от обязательного перехода проектов в России.

“В настоящее время аналитическая база еще формируется, первые оценки можно будет дать не ранее чем через две недели после вступления в силу закона о переходе на проектное финансирование.

Статистическая информация о соответствии критериям завершения строительства по старым правилам или отказе о выдаче заключения о соответствии будет основана на данных, которые субъекты РФ передают в Минстрой России, также она будет размещена в ЕИСЖС”, – сказали в ведомстве.

В свою очередь, ранее глава ведомства Владимир Якушев заявил, что проекты строительства более пяти миллионов квадратных метров жилья могут не получить проектное финансирование, поскольку не соответствуют необходимым критериям. Они, по его словам, попадут в группу риска.

Жизнь после 1 июля

Перед вступлением в силу новых правил представители банковского сообщества отмечали, что застройщики не торопятся перейти на новую схему работы и медленно подают заявки на открытие счетов эскроу. Застройщики жаловались на медленный темп рассмотрения их заявок.

По данным компании “Дом.РФ”, сейчас в России строится 123,5 миллиона квадратных метров жилья (около 14,5 тысячи домов). Из них 4,6 миллиона (428 домов) — с эскроу-счетами и проектным финансированием.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Новой схемой пользуется 221 застройщик, в основном в Москве, Ставропольском, Пермском, Краснодарском краях, Башкирии, Самарской, Московской, Ростовской областях, Санкт-Петербурге и Татарстане.

По данным ЦБ, в семи банках открыли уже около 3,6 тысячи эскроу-счетов, а в кредитные организации поступило более 1,7 тысячи соответствующих заявок застройщиков.

По словам директора управления торгового финансирования Сбербанка Евгения Кравченко, на конец июня кредитная организация открыла более трех тысяч счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве по 174 жилым комплексам на общую сумму более семи миллиардов рублей.

Заключены соглашения о взаимодействии по счетам эскроу со 197 застройщиками, уточнил он.

“Общее количество квартир в этих домах более 66 тысяч, то есть если на этапе строительства будет продано примерно 60% этого объема, это, значит, около 40 тысяч ДДУ будет заключено с использованием счетов эскроу”, – сказал банкир.

Кравченко отметил, что размер депонируемой суммы на одном счёте эскроу в среднем составляет три миллиона рублей, хотя и отличается от региона к региону.

ВТБ одобрил застройщикам 35 проектов с использованием эскроу-счетов на общую сумму 115 миллиардов рублей. Остатки на эскроу-счетах в банке сейчас превышают 4,5 миллиарда рублей.

Негативный эффект

Ранее глава Минстроя допустил, что изменения в законе могут оказать негативный эффект на ввод жилья, поскольку застройщики будут адаптироваться к новым условиям. Однако в компаниях считают, что переход на новую систему может увеличить себестоимость проектов и тем самым повысить цены для россиян. Впрочем, по мнению экспертов, этот рост будет незначительным.

Как бы там ни было, власти обещают держать ситуацию под контролем. Вице-премьер по вопросам строительства Виталий Мутко отмечал, что за процессом перехода на новые правила будут следить “в ручном режиме” и при необходимости законодательно корректировать.

В свою очередь, депутат Николай Николаев заявил РИА Недвижимость, что вернуться к поправкам в закон могут уже осенью.

“Готовы учитывать все вопросы и при необходимости оперативно вносить изменения в законодательство, которые будут направлены на достижение цели реформы, — это прежде всего защита прав граждан”, — сказал он.

Отмена ДДУ в 2019 – последние новости, закон, изменения

Долевое строительство: что изменится с 1 июля 2019 года

Отмена ДДУ в 2019, последние новости изменения в законе, что ожидать потребителю и многое другое подробнее в нашей статье. С 2019 года 1 июля Российский рынок недвижимости, захлестнет череда тотальных изменений.

Пробывшее целых четырнадцать лет ДУ (Деловое строительство) будет сильно упразднено, застройщики в свою очередь будут работать по проектному финансированию строящихся объектов.

Но как тотальная перезагрузка коснется нас, рядовых покупателей? Стоит ли поспешить приобретать жилье по ДДУ? Какие ожидают покупателей перспективы данного развития?

С 1 июля в законную силу вступают поправки в 214-ФЗ, которые полностью повлияют на недвижимый рынок при строительстве жилья. Большинство уже опытных и зарекомендованных себя застройщиков, объявили рядовым клиентам о том, что собираются повышать цены. А что будет дальше, к чему готовиться тем, кто только, только собирается приобретать жилье?

  • Самое важное изменение, коснувшееся закона – всем без исключения застройщикам теперь запретят с клиентами подписывать договора на долевое участие (ведь именно по ДДУ покупатель всегда мог приобрести новую, строящуюся квартиру намного дешевле, нежели после постройки).
  • Вдобавок ко всему, будут ужесточены обязательные требования к застройщикам, которые теперь не смогут возводить многоэтажные дома за счет новых дольщиков, свои незавершенные объекты, потому что с началом вступления в силу изменений в законе, их обязуют перейти на проектное финансирование, следовательно, вложенные клиентами денежные средства будут заморожены на эскроу-счетах в банке, до того момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию покупателям. Для многих покупателей, да и самих застройщиков пока еще не совсем понятны правила нововведения, а старые после 1 июля уже не будут иметь законную силу.

Важно!Большинство опытных экспертов полагают, что после вступления в законную силу нововведений, произойдет сильный всплеск цен на квартиры. Т.е. квартиры в цене просто возрастут, а возможно и произойдетотмена ДДУ в 2019 году. Точно как сложится, никто еще не знает.

Возможные последствия – а надо ли это?

С начала принятия нововведений в законе, коснувшиеся долевого строительства, большая часть недвижимости продавалась на рынке именно по ДДУ. По этой причине столь глобальные изменения обязательно отразятся на общем рынке недвижимости и его состоянии в целом.

После того как состоится переход к новому виду долевки, обязательно сократится число застройщиков и будет еще больше желающих приобрести заветные, квадратные метры в новом, строящемся многоэтажном здании.

Среди плюсов, эксперты отмечают следующие положительные моменты нового реформирования:

  • Вкладываемые дольщиками денежные средства будут теперь защищены. Обязательное, официальное, банковское сопровождение при подписании сделки, тем самым исключается риск распрощаться с вложенными деньгами, не получив при этом ни денег, ни жилья.
  • Качество застройщиков станет лучше, квартиры будут строиться быстрее. Теперь застройщикам растягивать строительство будет крайне невыгодно, потому что просрочка взятия кредитных средств под строительство, может повлечь за собой начисление больших банковских процентов, и не очень радужная встреча в судах. Чем быстрее застройщик сдаст объект, тем быстрее он сможет получить свои деньги и полностью расплатиться с кредитными щитами.

Мало кто знает что будет после отмены ДДУ, но уже негативные отклики новой реформы видны на лицо:

  • Цены на квартиры очень сильно «взлетят». О таком говорят сами девелоперы, объясняя это тем, что проценты по кредиту на строительство, обязательно будут включены в цены покупаемых клиентами квадратных метров. Опытные аналитики, изучающие этот рынок недвижимости, полагают, что «взлет» стоимости на квартиры если и произойдет, то, скорее всего они ожидаются небольшие и плавные. Из-за сложной сложившейся сегодня экономической ситуации по стране, спрос на покупаемое новое жилье может сильно снизится, а рост цен на новую недвижимость при этом только лишь будет отпугивать потенциального клиента.
  • Число недобросовестных и непорядочных застройщиком значительно сократится. Новые, введенные требования в законе, обязательно выведут из этой сферы всех тех девелоперов, которые желают просто поживиться на покупателях, при этом кинуть их не только на деньги, но и еще оставить без жилья. Одним из самых важных условий к застройщикам станет их участие в полном, проектном финансировании, а это говорит о том, что им предстоит обязательно ввести в эксплуатацию не меньше 10 тыч. кв. метров. Для отдаленных регионов России, это очень огромный и, подчас, просто невыполнимый объем строительных работ.

А что будет, если закон об отмене ДДУ вступит в силу и как это отразится на ценах?

Отмена договора ДДУ наступит, альтернативой этому на строительном рынке станет проектное финансирование. В отличие от прошлого долевого участия, это когда застройщик строит жилье на вложенные деньги покупателями. При изменениях, финансирование строительства будет осуществлять банк. Банк дает застройщику кредит, а не специальный счет как было это раньше.

Важно!Приобрести заметные квадратные метры вы можете также как и при долевом участии еще на этапе проектирования многоквартирного жилья, котлована. Ваши деньги будут находиться на счетах банка до того момента, пока вы не получите ключи от своей собственной квартиры. Если застройщик не выполнит свои обязательства, деньги будут разморожены и переданы вкладчикам, а застройщик пойдет под суд, вдобавок ко всему, ему придется выплачивать огромный, скопившийся долг по кредиту. Необходима консультация? Воспользуйтесь услугами нашего специалиста.

Отмена ДДУ в 2019 году по мнению экспертов обязательно приведет в сильному росту цен на квартиры и обязательно не менее чем на 20%, потому что у застройщика будут появляться новые, дополнительные расходы, связанные с операциями в банке.

К примеру, большие проценты по взятому на строительство кредиту, затраты на персональное обслуживание услуги, расходы на контроль качества строящегося объекта, банковский надзор и прочие.

К тому же цены могут подняться из-за обслуживания специальных эскроу счетов.

Даже экспертам сегодня до сих пор не очень понятен переход от ДДУ к новому, проектному финансированию на уровне определенных механизмов, потому что участники данного процесса – банки и застройщики никак не договорились еще, как будет выглядеть переход от долевого строительства к проектному. Однако правительство обещает нам сделать нововведение мягким и обязательно плавным, которые не отразятся на общем росте цен на недвижимость.

Важно!Отмена ДДУ когда вступает в силу? С 1 июля 2019 года и новые внесенные правки в 214 ФЗ могут сильно повлиять на весь бизнес строительства, успешность реализации проектов и прочего. По этой причине, покупая уже сейчас квартиру в новостройке, обязательно следите за ходом развития ситуации.

Оригинал статьи: https://yurist-rossiya.ru/drugoe/otmena-ddu-v-2019-poslednie-novosti-zakon-izmeneniya.html

Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке после 1 июля

Долевое строительство: что изменится с 1 июля 2019 года

Через несколько дней, 1 июля, радикально меняются правила долевого строительства. Потенциальные покупатели волнуются – схема новая, еще не опробованная. Что стоит знать о ней и к чему готовиться?

Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля – ведь им придется занимать деньги в банках. Photoxpress

Основное изменение – деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.

Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.

Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.

Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги.

“Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете”, – говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН “Бон Тон”.

То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк – сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры.

Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.

Инфографика “РГ” / Александр Чистов / Ирина Жандарова

А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее “кошельке” обычно уже ничего не остается.

Остатки сладки

Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья – 10 процентов.

Процедура покупки таких квартир остается прежней – оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.

Как обезопасить свою квартиру на время отпуска

У такого варианта покупки есть два “но”! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования “долевки”.

Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не “на глазок”. Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти.

И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы.

Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру – большой риск.

Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября.

А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут.

Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.

Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

Торг вокруг цены

Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат – многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания “Метриум”.

В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.

Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нет

Юрий Трутнев: Дальневосточники смогут получить ипотеку под два процента

В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики.

Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке.

Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не “уронить” продажи.

“Тезисы о том, что масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья или подорожанию жилья – спекуляция, – говорит председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. – Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример – компания Urban Group”.

Поддержат фондом

Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.

Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты.

“Это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов”, – пообещал Николай Николаев. Все расходы, сметы, финансовые планы будут устанавливаться правительством РФ, чтобы исключить злоупотребления и растрату денег.

Долевое участие в строительстве — изменения с 2019 года

Долевое строительство: что изменится с 1 июля 2019 года

В 2019 году будет осуществлен переход на проектное финансирование строительства жилья — возведение многоквартирных домов с преимущественным привлечением средств банка. Фактически это означает начало процесса отмены ДДУ (договора долевого участия). Ожидается, что новая схема продаж квартир изменит рынок новостроек.

цель проведения реформы долевого строительства — уменьшение количества обманутых дольщиков: граждане перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме.

С 1 июля 2019 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов. На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет. Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.

Фото pixabay.com

В соответствии с поручением Президента РФ при участии органов исполнительной власти были разработаны и утверждены критерии, учитывающие степень готовности МКД и количество заключенных ДДУ, которым должны соответствовать проекты строительства, по которым привлечение средств граждан было начато до 1 июля 2019 года и завершение строительства которых возможно по старым правилам.

Что такое долевое участие и договор ДДУ?

Долевое участие в строительстве — форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств. Участниками долевого строительства являются:

  • Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков.
  • Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем.

Законодательством предусмотрен ряд условий и требований к процедуре долевого строительства, а также к документальному обеспечению и деятельности самого застройщика. Процесс долевого строительства регулирует закон от 30.12.2004 № 214.

Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводится срок в 1 месяц.

Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.

Изменения в долевом строительстве с 2019 года: последние новости

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.

Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.

  • Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
  • В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2020 году.
  • В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
  • В 2018 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2019 года.
  • В итоге, в конце 2018 года законом от 25.12.2018 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2019 году.

22 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, утвердившее критерии степени готовности объекта строительства при условии, соответствия которым застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Цель данного решения — обеспечить достройку жилых домов, в тех случаях, когда завершение начатого строительства возможно только по старым правилам.

Достраивать МКД без перехода на эскроу-счета разрешат, если степень готовности объекта не менее 30%, а количество заключенных ДДУ составляет минимум 10% общей площади помещения в доме.

Отмена долевого строительства в 2019 году

Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.

Уже с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.

Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.

По мнению правительства, отмена ДДУ поможет обезопасить сделки для покупателей, несмотря на возникновение некоторых сложностей для застройщика при возведении жилых домов.

Изменения начались с 1 июля 2018 года (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2019 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2018 года, остальные — с середины 2019 г.

Главное — с 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

  • введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
  • если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
  • для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
  • увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве

Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ.

Эскроу-счет является обязательным элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании.

Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2020 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов.

Особенности эскроу в строительстве:

  • в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
  • застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
  • покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
  • после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Если дом не будет сдан или застройщик обанкротится, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.

Как изменения коснутся застройщиков?

Требования к застройщикам ужесточились уже в 2018 году. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:

  • на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
  • компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;
  • отсутствие долгов по кредитам.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2019 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Плюсы и минусы нововведений для покупателей

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становится контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов.

По мимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами.

Уже запущена Единая информационная система жилищного строительства, в которой содержатся все разрешения на строительство домов, учтен каждый этап. Также создана специальная комиссия по рассмотрению практик взаимодействия застройщиков с органами исполнительной власти, которые осуществляют контроль и надзор в области долевого строительства.

Однако отмена ДДУ в 2019 году скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам, при условии, что ипотека не станет доступней.

Фото pixabay.com

Как изменится стоимость жилья после отмены ДДУ?

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.

Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.

Эксперты прогнозируют увеличение расходов застройщиков примерно на треть. В таких условиях застройщик может переложить объем затрат на покупателей путем увеличения цен на жилье.

Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10% и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не изменится.

Как следует из паспорта национального проекта «Жилье и городская среда», к концу 2024 года число действующих ДДУ, заключенных с применением эскроу-счетов, должно превысить количество в 1 млн. По словам В. Мутко, на 1 марта 2019 года четыре крупнейших российских банка заключили 55 договоров на получение проектного финансирования на сумму 34,1 млрд, открыто 1262 эскроу-счета.

Долевое строительство — новости и изменения с 2019 года

Долевое строительство: что изменится с 1 июля 2019 года

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

На рынке жилищного строительства серьезные перемены. С середины этого года долевое строительство в прежней его форме фактически будет отменено, что вызовет рост цен и некоторые другие проблемы. Как это отразится на проблеме обманутых дольщиков и что изменится на рынке – читайте в статье.

С середины 2018 года долевое строительство жилья в России постепенно переходит от прежней модели к новой, которая в большей степени призвана защищать права дольщиков. Суть нововведений состоит в том, что с 1 июля этого года все долевое строительство должно будет вестись через эскроу-счета. Фактически долевое строительство потеряет основное преимущество – низкую цену для покупателя.

Переход с прежней модели долевого строительства к проектному финансированию будет проходить в 2 этапа:

  • с 1 июля 2018 года – начинается переходный период, когда застройщики могут работать по двум схемам. Традиционная «долевка» доступна, но с несколькими серьезными ограничениями (вроде банковского сопровождения);
  • с 1 июля 2019 года – все застройщики смогут привлекать деньги дольщиков по новым проектам только через эскроу-счета.

Изменения вносятся в основной закон в сфере долевого строительства – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Эскроу-счет – это специальный счет, который открывается в банке для приема средств дольщиков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после завершения строительства дома и оформления документов собственности на первого покупателя.

Такие счета призваны избавить дольщиков от основного риска – остановки строительства. По старым правилам застройщики могут относительно свободно распоряжаться деньгами дольщиков, в том числе направлять их на финансирование других своих проектов.

По замыслу законодателей строительство жилья должно полностью отойти от модели долевого участия в сторону проектного кредитования. Однако стоит понимать, что уже с 1 июля 2018 года уже изменились требования к застройщикам. Теперь для строительства домов по ДДУ они должны иметь стаж в 3 года и построить не меньше 10 тысяч квадратных метров жилья.

Полный переход на проектное финансирование означает, что застройщики будут строить в кредит. Планируется, что банки будут кредитовать строительство под залог денег на эскроу-счетах по ставке в 8-10% годовых. Поэтому главное преимущество долевого строительства – более низкие цены по сравнению с готовым жильем – будет уже не таким очевидным.

Таким образом, нововведения должны спасти дольщиков от обмана, но с другой стороны – долевое строительство уже не будет таким привлекательным.

Насколько серьезна проблема обманутых дольщиков

По данным Росреестра, во второй половине 2018 года порядка 80% строительства жилья финансировалось за средства покупателей. Количество договоров долевого участия постоянно росло: только за первые 9 месяцев 2018 года таких договоров было зарегистрировано больше 527 тысяч.

Частично это было связано с пиковым развитием ипотечного рынка России – в этот же период было заключено 2,17 миллионов договоров ипотечного кредитования.

При таком росте долевого строительства бывают и случаи проблемных объектов. Оперативных данных пока нет, но в середине 2018 года власти сообщали о 1261 доме, на которых остановилось строительство. Количество пострадавших дольщиков в этих домах составляло 80,3 тысячи.

Однако даже в правительстве признают, что эти данные могут быть неточными – вопросы есть и к порядку признания дома проблемным, и к общему порядку подсчета. Более актуальные данные должны появиться уже во II квартале 2019 года.

Государство пытается снизить число проблемных объектов – они достраиваются, в том числе и за счет бюджета. Только за несколько месяцев прошлого года достроили 67 таких домов. Бюджет финансирует работы через Фонд защиты прав дольщиков.

На 2019 год запланировано потратить на достройку 9 миллиардов рублей, что затронет объекты в 26 регионах России. Финансировать строительство государство планирует и в дальнейшем – в рамках трехлетнего планового периода.

Отметим, что больше всего внимания государство уделяет обманутым дольщикам крупнейших застройщиков. Самый яркий пример – Группа компаний «СУ-155» – обанкротившийся холдинг, в который входило больше 80 предприятий и строительных компаний.

Владелец и руководитель компании Михаил Балакин был одним из богатейших людей России с состоянием в 1,7 миллиардов долларов.

После того, как у СУ-155 появились проблемы, Арбитражный суд принял решение ввести процедуру наблюдения, а в дальнейшем признал банкротом компанию и ее владельца.

СУ-155 в общей сложности не завершила строительство 145 домов, на квартиры в которых претендовали 36 тысяч дольщиков по всей стране.

проблема дольщиков СУ-155 – то, что они дольщиками, по сути, не были. Договоры долевого участия с ними не заключались – они вступали в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В силу масштаба проблемы, клиентов компании признали обманутыми дольщиками. Большую часть объектов уже достроили, на 2019 год осталось сдать только 6 домов.

Часть проблемных объектов СУ-155 взял на себя подмосковный застройщик Urban Group, которому самому в дальнейшем потребовалась помощь. Застройщик был признан банкротом, оставив без квартир около 15 тысяч дольщиков.

Объекты обоих крупнейших банкротов отрасли – СУ-155 и Urban Group – достраивает государство, а клиенты все же получат свои квартиры. Но вывод очевиден – в прежней форме долевое строительство все еще несет в себе множество рисков.

До 1 июня 2019 года

Окончательно поправки к законодательству о долевом строительстве вступят в силу с 1 июля 2019 года. Но до этого момента застройщики уже могут использовать эскроу-счета. При строительстве по традиционной «долевке» тоже появились определенные ограничения:

  • обязательное банковское сопровождение – банки должны согласовывать использование средств дольщиков;
  • собственный капитал – минимум 10% от стоимости проекта;
  • минимальный стаж работы застройщика – 3 года, он также должен уже построить жилья минимум на 10 тысяч квадратных метров;
  • с каждого договора нужно отчислять 1,2% в Фонд защиты дольщиков.

Как видно, долевое строительство уже имеет ограничения, самое серьезное из которых – банковское сопровождение. Отметим, что с эскроу-счетами тоже должны работать специально аккредитованные банки. Банк должен одобрить каждый объект, после чего можно открывать эскроу-счет.

Проблема переходного периода состоит в том, что банки пока не спешат работать с застройщиками. Представители отрасли говорят – на данный момент эскроу-счета все еще применяются эпизодически.

В конце прошлого года из 458 тысяч зарегистрированных ДДУ только около 300 договоров проходило через эскроу-счета. Это масштаб не очень большого жилого комплекса.

В марте 2019 года стало известно о завершении строительства первого дома, который возводился с использованием эскроу-счетов. Услуги по сопровождению оказывал Сбербанк. Всего же на 1 февраля этого года 62 банков имели право работать с эскроу-счетами.

Фактически же большую часть рынка занимает Сбербанк. Дело в том, что кроме сбора денег с дольщиков банк в большинстве случаев будет кредитовать само строительство. Больше всего возможностей кредитовать дорогостоящую стройку есть у крупнейшего банка страны.

При том, что Сбербанк обещал кредитовать под 6-7% годовых, один из застройщиков (ГК «Гранель») получил кредит под 10,5%, а другой («Талан») – под 9,8%. Однако позднее компания привлекла больше дольщиков и банк снизил ставку до 0,01% годовых.

В целом пока нет активного перехода на проектное финансирование, хоть до обозначенной даты остается всего 3 месяца. Банки пока не готовы к массовому переходу на эскроу-счета, а застройщики получили по нескольку разрешений на новые объекты.

Это даст им возможность «продержаться» на рынке до того, как ситуация стабилизируется.

После окончательного перехода

Как уже было сказано выше, полный переход на проектное финансирование и эскроу-счета произойдет уже с 1 июля 2019 года. Фактически же еще несколько лет застройщики будут достраивать объекты, начатые до этой даты.

В дальнейшем все объекты с финансированием за счет дольщиков будут возводиться через эскроу-счета. Подорожание жилья из-за этого предсказывают все эксперты и участники рынка. Вопрос в том, насколько оно подорожает.

Получить доступ к деньгам на эскроу-счете застройщик сможет только после завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности покупателя на первую квартиру. В период строительства застройщику придется привлекать кредиты.

Изначально государство планировало регулировать процентные ставки на такие кредиты. Назывались разные варианты – плавающая ставка (с привязкой к ключевой ставке) или фиксированная ставка на уровне около 6% годовых. На данный момент на законодательном уровне стоимость кредитов для застройщиков не регулируется.

Одна из цифр подорожания жилья, которую называют – это 30% по сравнению с текущими ценами. Это разница между ценой квартиры на этапе котлована и в готовом доме.

Это значение зависит от класса жилья – больше всего дорожает бизнес-класс (рост на 35% в готовых домах), а меньше всего – в комфорт-классе (на 19%).

Какова комиссия за снятие наличных в ВТБ24?

Другие эксперты предлагают учитывать срок строительства и процентную ставку по кредиту. Так, построить панельный дом можно в течение года с даты получения разрешения, а монолитный – за 2 года. При ставке в 10% годовых получаем подорожание в 20%.

Если учитывать и другие факторы, общая величина подорожания составит 40%. Но застройщики успокаивают – дорожать жилье будет не одномоментно, а в течение нескольких лет, пока рынок адаптируется к новым правилам.

Насколько целесообразен переход на проектное финансирование и избавит ли он от рисков – покажет время. Пока же стоит понять – прежняя «долевка» уходит в прошлое.

Когда и как лучше покупать жилье

С учетом того, что все новые объекты жилищного строительства с 1 июля этого года будут строиться по новым правилам (и по более высокой цене), еще есть время определиться – покупать жилье по действующим правилам или подождать и купить уже по новым.

Долевое строительство объектов, которые были начаты с 1 июля 2018 года, уже идет по более строгим правилам (банковское сопровождение и т.д.). В теории это обеспечивает более качественную защиту интересов дольщиков, хотя риски и остаются.

Желающим купить жилье «на этапе котлована» и сэкономить, стоит обратить внимание на объекты, строительство которых начато с середины прошлого года без эскроу-счетов (таких пока большинство).

При этом рекомендуем обращать внимание на такие моменты:

  • строительство должно вестись по закону 214-ФЗ, и именно по ДДУ (не по схеме ЖСК!);
  • застройщик должен соответствовать требованиям закона (то есть, работать не меньше 3 лет);
  • желательно, чтобы у застройщика уже были завершенные проекты. По ним можно оценить качество строительства и то, как компания соблюдает заявленные сроки;
  • можно посмотреть на отчетность строительной компании (публикуется на специальных сайтах) – застройщики с постоянными убытками имеют риски банкротства;
  • почитать отзывы в интернете – и по интересующему объекту, и по ранее завершенным;
  • проверить наличие разрешения на строительство и проектной декларации. При отсутствии разрешения на строительство в случае проблем все усложнится многократно.

Если же хочется больше гарантий, то нужно подождать до июля 2019 года и выбирать квартиры из новых объектов. Это будет дороже, но деньги будут под защитой банка и государства (средства дольщиков застрахованы в АСВ).

Критерии выбора застройщика примерно такие же. Даже при условии, что строительство ведется через эскроу-счет, это не гарантирует, что оно будет завершено в срок. При банкротстве застройщика дольщикам вернут деньги, причем это займет некоторое время.

Подводя итог, стоит сказать: не нужно гнаться за дешевизной и обещаниями застройщиков. «За недорого» дом построить не получится, а покупатели пополнят печальную статистику обманутых вкладчиков в России.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.