+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Что значит доходный дом

Что такое доходный дом

Что значит доходный дом
На территории РФ большая часть жилья сдается нелегально — без официально оформленного договора. Собственники не декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду и не могут по закону получить от арендатора компенсацию в случае нанесенного ущерба.

Права самих арендаторов не защищены: их могут досрочно выселить, в произвольном порядке поднять арендную плату, часто фиксируются случаи мошенничества и обмана. При этом, стоимость аренды в большинстве случаев не соответствует качеству самого жилья.

Решить сложившуюся ситуацию поможет опыт развитых европейских стран и забытые решения царской России — строительство доходных, или арендных домов. Что значит определение доходный дом, его преимущества и возможности как бизнес-направления рассмотрим в нашей статье.

Доходный дом — что это такое

Если рассматривать понятие как недвижимость, то доходный дом — это жилое здание, которое разделено на отдельные квартиры или помещения и предназначено для сдачи в аренду.

В каждом отдельном жилом пространстве есть необходимый набор удобств: обустроенный санузел, плита и раковина на кухне, в некоторых объектах — вся необходимая мебель и техника.

По назначению арендный дом похож на гостиницы, но отличается более длительным сроком аренды, доступной стоимостью проживания, перечнем предоставляемых удобств, особенностями оформления договора между собственником и арендатором.

Нормативно-правовая база: в пункте 1 статьи №91.16 ЖК РФ указано, что наемный дом — это здание, которое находится в единоличной собственности и полностью или частично предоставляется для временного владения и пользования другим гражданам.

Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а также по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Последний документ — это обновленная форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года.
В последние годы во многих регионах РФ активность на рынке аренды жилья снижается. Это связано в общим снижением уровня дохода населения, а также с относительной доступностью ипотечных программ: застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки, арендный платеж приравнивается к платежу по рассрочке или ипотеке и большинство предпочитает выплачивать деньги за свое жилье, чем платить за арендное.

С коммерческой точки зрения, доходный дом — это выгодное капиталовложение, которое позволяет защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. С этой точки зрения, вложение в строительство или покупка арендного дома рассматривается как вложение в бизнес.

Если доходный дом принадлежит государству, то это, по большей части, социальный проект, созданный чтобы обеспечить жильем незащищенные, малообеспеченные слои населения и льготников.

Историческая справка

Понятие «доходных домов» в России стало распространяться в 19 веке. Для сравнения, первые доходные дома в Европе успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее, поэтому именно европейские страны являются родоначальниками современных доходных домов.

Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья. Их обустраивали по стандартному плану: первый этаж занимали торговые предприятия, а все верхние этажи отводились под жильё.

Из всего европейского населения немцы получили название «нации арендаторов», поскольку жизнь не в собственном доме, а в арендованном жилье здесь была особенно популярна. Среди всей недвижимости Германии арендные дома разного типа занимали 30%, а больше половины населения собственную недвижимость приобретали ближе к сорока годам.

При этом, состоятельные немцы, которые могли себе позволить купить собственный дом, не чувствовали неудобств от жизни в арендованной квартире.

Спустя некоторое время такая практика распространилась и в России, большинство горожан стали массово арендовать жилье. На рубеже 19-20 веков в крупных городах Российской Империи восемь из десяти представителей разных сословий и разного уровня достатка проживали в доходных домах. К началу революции на территории России официально были зарегистрированы более 600 зданий данного типа.

За счет арендных домов в дореволюционной России решили вопрос жилья для различных чиновников, которые по долгу службы должны были переезжать с места на место.

При переезде они получали утвержденную сумму, которой хватало на съем жилья в первый период.

После социалистической революции частную собственность национализировали и бизнес доходных домов в России исчез: здания были отданы под коммунальные квартиры или муниципальные службы.

Для проживания в доходных домах того времени не требовали прописки. Приезжие жильцы проходили регистрацию в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил арендную плату, расторгнуть договор хозяин не имел права. Арендатор, напротив, мог переехать из-за низкого уровня сервиса. По этой причине, неумелое управление доходными домами приводило к разорению некоторых собственников.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от уровня доходов клиентов, которые арендуют жилье: чем выше доходы, тем больше они могут себе позволить платить за аренду. Но этот принцип далеко не всегда действовал по отношению к доходным домам. Зачастую, строительство жилья низкого качества — ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей — приносило самую высокую рентабельность.

Современная ситуация

Во многих европейских странах и США здания, изначально строившиеся под аренду — один из основных видов жилья, который занимает около 30% всей городской недвижимости. Например, по данным исследований международного союза квартиросъемщиков до половины населения в Голландии и Германии снимает жилье, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В конце 90-х, после 80 лет застоя, доходные дома как бизнес стали рассматривать и в России. Уже в начале 2000-х такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а позже — в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, в Самаре.

Виды доходных домов

Строительство многоквартирных домов под аренду может вестись за счет одного или нескольких индивидуальных вкладчиков, или за государственный счет. По этому критерию доходные дома разделяют на муниципальные и частные, а договор на проживание в них соответственно социальный наем и коммерческий.

Социальный наем — гарантированное государством жилье с низкой арендной платой, право пользования которым предоставляется ограниченному числу граждан — льготникам.

На практике в большинстве случаев это жилье низкого качества: вторичный фонд недвижимости с большим процентом износа или новые здания, построенные из дешевых материалов, по упрощенной технологии, с квартирами небольшой площади и низкими потолками.

Коммерческий наем — жилье более высокого качества, цены на аренду которого формируются под влиянием свободного рыночного спроса. Такие объекты может арендовать любой желающий при условии своевременной оплаты.

По площади, предоставляемым услугам, сроку окупаемости как бизнеса и другим характеристикам доходные дома можно разделить на:

Доходный дом: условия, преимущества и недостатки

Что значит доходный дом

Доходный дом — это старейший вид многоэтажных домов, предназначенных для получения дохода путем сдачи в аренду. По сравнению с гостиницей доходный дом рассчитан на долговременное проживание, нередко растягивающееся на десятилетия. За рубежом такой вид жилья — самый популярным тип МКД, одновременно признанный экспертами и самым эффективным видом эксплуатации жилой недвижимости.

Доходные дома в России

В 19 в. на российском рынке существовала обширная сеть доходных домов, рассчитанных на широчайшую аудиторию клиентов, достаточно вспомнить влачащего жалкое существование Раскольникова у Достоевского, и булгаковского профессора Преображенского, который жаловался на убранный ковер в парадном после революции.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от состоятельности клиента, но из этого правила есть исключение. Это жилье низкого качества: ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей, перегораживаемые мебелью или шторами.

Такие «доходные дома» приносили самую высокую рентабельность. На сегодняшний день ситуация мало изменилась — в ряде российских городов один кв.

м ветхой «гостинки» может стоить значительно дороже метра приличной трехкомнатной новой квартире.

Параллельно и в позапрошлом веке сформировался рынок социального жилья, дотированного государством или богатыми гражданами, как, например, «Дом бесплатных квартир» на Софиевской набережной в Москве, где сейчас находится головной офис «Роснефти».

Для проживания в доходных домах того времени не требовали ни ордера, ни прописки, ─ только регистрация в отделении полиции. Если арендатор оплачивал жилье своевременно, выгнать его на улицу хозяин не мог.

А вот арендатор имел право переехать в другое жилье, если в этом сервис его не устраивал.

Из-за за неумелого управления операторами в результате такой конкуренции некоторые доходные дома обанкротились и превратились в трущобы.

Доходные дома ─ зарубежный опыт

В странах дальнего зарубежья сеть доходных домов, которые по-прежнему являются основным видом МКД, успешно растет.

По мнению экспертов Института проблем управления РАН, доходный дом во много раз опережает по эффективности управления все другие типы жилой недвижимости. Основываясь на результатах исследования, полученных на основе оценок экспертов и математических моделей, ученые внесли свое заключение в периодически возникающий спор на тему «Что лучше – УК, ТСЖ или доходный дом».

  1. По эффективности управления доходный дом получил оценку 8,5 баллов и заслуженное первое место.
  2. На втором месте с большим отрывом (2,45 балла) оказалось индивидуальное жилье.
  3. На третьем ─ зарубежные кондоминимумы (по нашим меркам – дома типа ЖСК или ТСЖ) ─ 1,9 балла, главный недостаток которых ─ коллективная собственность. Если здание принадлежит десяткам собственников, договориться о чем-то и выбрать оптимально грамотную политику управления сложно.
  4. Четвертое место заняло социальное жилье (1,15 балла), которое предназначено для малоимущих граждан. Его недостатками считают государственную собственность, низкую платежеспособность жильцов, значительный процент маргиналов, что влияет на качество управления. Хотя без дотаций из бюджета управлять социальным жильём при рыночной экономике невозможно.
  5. Пятое место в рейтинге занимает дом-конгломерат (1 балл), которых после приватизации у нас большинство. Такой дом находится в конкурсном управлении УК, назначенной сверху или незаконно созданным товариществом (как после рейдерского захвата).

Кроме необходимости коллективного управления (как в ТСЖ) к минусам эксперты относят форму собственности – здание может одновременно принадлежать и собственникам, и муниципалитету. Состав жильцов в таком доме неоднороден – платежеспособные собственники приватизированного жилья и неплатежеспособные (муниципальное жилье), коммерсанты (владельцы нежилых помещений), арендаторы квартир.

Согласно оценке экспертов, управление такими домами, как и дотационным социальным жильем, по законам рынка невозможно, и судьба их ─ постепенно превращаться в трущобы.

Преимущества доходного дома

  1. Профессиональный оператор недвижимости – юридическое или физическое лицо, являющееся одновременно его единственным владельцем, заинтересованным материально в развитии и процветании доходного дома.
  2. Нет необходимости вести малоэффективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и коммунальные услуги.

  3. Высокая мобильность позволяет арендатору легко менять жилье на более подходящий для себя вариант ─ без продажи или обмена квартиры.
  4. Регулярная ротация жильцов: поднимаются доходы арендатора ─ переселяется в более комфортабельные условия, падают — квартиросъемщик перебирается в социальное жилье. В итоге в доходном доме поддерживается однородный состав жильцов.

  5. У жильцов нет необходимости в свободное от работы время решать вопросы управления домом.
  6. Нет необходимости защищать свое жилье от преступных посягательств – от разгона наркоманов в подъезде до безопасности проживания (арендатора мошенники убивать не станут с целью завладения его жильем).
  7. У жильцов нет нужды бороться за качество коммунальных услуг.

    Если рынок доходных домов сформирован, арендатор просто поменяет МКД, если условия его не устраивают.

Доходные дома в России – сегодняшние реалии

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. В оценках не указываются основные факторы:

  • Уровень коррупции среди чиновников и стройкомплекса в целом (родственно-дружеские связи руководителей строительных компаний и муниципальной власти), когда все нацелены на быстрое получение сверхприбыли путем строительства кондоминимумов. А инвестирование в доходные дома ─ не такой быстрый и рентабельный бизнес (средний срок окупаемости ─ 10 лет).
  • Стимуляция властями строительства жилья на продажу с помощью искусственного завышения спроса. Строительство социального жилья также снижает спрос на недвижимость, в итоге жилищный фонд становится ущербным.
  • Нарушение логики в социально-экономической политике. По факту основная часть россиян относится к категории малоимущих, которым ипотека недоступна, хотя теоретически малоимущими считают только явных нищих. Вместо строительства социального жилья для этой категории (как в других странах) или компенсацию аренды (хотя бы частичной) в тех же доходных домах государство выделяет несостоятельным гражданам материальную помощь на приобретение жилья или ипотеки. Политика денежных подачек стимулирует рост цен, субсидии для покупателей жилья приводят к снижению покупательских способностей у других категорий граждан, одновременно загоняя в кабалу соблазнившихся государственной поддержкой граждан, и без того испытывающих финансовые трудности.
  • Дефицит недвижимости. На среднестатистического жителя России приходится намного меньше жилплощади, чем на жителя за рубежом. Искусственное взвинчивание спроса на недвижимость не способствует росту доходных домов, как менее прибыльной «ниши».

Доходные дома и конъюнктура рынка

Доходный дом сегодня – что это такое? В 2009 г. спикер Государственной думы Борис Грызлов предложил возродить эту традицию и строить доходные дома для сдачи квартир в аренду как одного из вариантов решения жилищного вопроса и вывода из тени рынка найма жилья.

Идею коммерческих домов поддержали многие регионы, в Нижнем Новгороде, к примеру, планируют построить 5 таких домов. В каждом будет 340 однокомнатных квартир с жилой площадью 22 кв.м с кухней, душем и санузлом. Стоимость аренды определили 15000 руб. в месяц (без учета коммунальных платежей за электроэнергию и телефон).

Пилотный проект рассчитан, прежде всего, на молодые семьи – 25 — 35 лет. Для одного молодого человека такие условия дороговаты. Удобны такие дома и для командированных, хотя могут быть рассчитаны и на другие категории населения. В Москве, к примеру, есть такой дом для иностранных специалистов. Трехкомнатная квартира площадью 80 — 90 кв.

м в нем стоит около $ 20 000 в месяц.

Доходные дома планируют строить неодинаковые, справедливо полагая, что рынку нужны разные предложения – от простых и доступных общежитий до дорогостоящих апартаментов повышенной комфортности.

Аренда квартиры в доходных домах, как считают инвесторы пилотного проекта, должна быть на уровне стоимости аренды частных квартир и намного меньше, чем жилье в гостинице.

Оплаты номера среднестатистической гостиницы — €70 в сутки, этой суммы должно хватить для аренды небольшого помещения в доходном доме на 9 — 12 дней (среднее соотношение – 1:10 – 1:15, то есть в пределах 10 000 рублей).

Первые здания арендного жилья бизнес-класса построены уже и в Ростове, но в общей структуре жилфонда их объем символический и существенно влиять на ситуацию они не могут. Популярность доходных домов, особенно с однокомнатными квартирами, в Ростове очень высока. При определении размера арендной платы здесь отталкиваются от таких принципов:

  1. Рассчитывают приблизительную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (годовые %, погашение задолженности, страховка), которые пришлось бы выплачивать арендатору при стандартном ипотечном кредите.
  2. Из рассчитанной суммы вычитают 30-40% и получают разумную цену для потенциального квартиранта.

Доходный дом на фоне реформы ЖКХ

Причиной провала реформы ЖКХ можно считать отсутствие высокоэффективного в эксплуатации жилья. При отсутствии доходных домов, которые могли бы послужить локомотивом, прогрессивным вариантом считают кондоминиум (ТСЖ). Как показывает зарубежный опыт, этот тип жилья проявил себя как малоэффективный.

Значительная доля настоящих хозяев стремятся стать собственниками индивидуальных домов, вполне эффективных в управлении. Управлять кондоминимумом – непростая задача, доступная немногим покупателям.

В Европе количество таких домов сокращают – многие жильцы по своей природе все же арендаторы, а не собственники, и в этом нет ничего предосудительного ─ тот же профессор Преображенский был явным арендатором, возмущающимся по поводу украденных калош и отсутствия порядка в доме.

Доходный дом в России: что это такое, как построить доходный дом, проекты, доходный дом как бизнес

Что значит доходный дом

Что такое доходный дом? Жилой дом с множеством квартир, предназначенных для передачи в аренду, назвали доходным домом. Второе значение выражения доходный дом – архитектурный стиль середины девятнадцатого века стран Европы.

Обычно в таком здании квартиры группируются вдоль коридоров или вокруг лестничных маршей, все имеют сходную планировку. Постройка здания предполагала устройство небольшого внутреннего дворика, основная же часть земли домовладельца была под самим строением.

Архитектурно оформлялся только уличный фасад.

Доходные дома находились в собственности частных лиц и различных учреждений и организаций.

В России девятнадцатого века домовладельцами, извлекающими доход от сдачи квартир в аренду, были даже учебные заведения, монастыри и приюты сирот, благотворительные организации.

Нередко сами архитекторы, если позволяли им средства, строили доходные дома для себя лично. По своей сути это гостиницы, но с длительным проживанием – до десятков лет.

Зарубежный опыт

Европейские страны являются родоначальниками доходных домов в смысле их современного понимания. Стандартное обустройство дома аренды – это первый этаж занимают торговые предприятия, а все верхние этажи отводятся под жильё.

Жители Германии из всего европейского населения более всего предрасположены к аренде квартир в доходных домах, их даже прозвали «нацией арендаторов».

Число жилых зданий для сдачи квартир в аренду среди всей недвижимости Германии достигает тридцати процентов, а более половины жителей отдают предпочтение аренде квартир, а покупают их ближе к сорока годам.

Доходные дома воспринимаются как особого рода гостиницы, обустроенные для продолжительного проживания. В странах Западной Европы прошлого века доходные дома получили широкое распространение, и владельцев собственного жилья там мало. Большая часть населения Европы для постоянного проживания использует арендное жильё и не чувствует себя ущемлённой в каких-то правах.

Немного истории

Прототипом первых доходных домов Москвы в конце восемнадцатого века стало жилое здание купца Воротникова. На первом этаже располагались торговые лавки и трактир, питейное заведение. Второй этаж занимал сам хозяин строения, а все остальные этажи заселялись служащими или сдавались в аренду. До революции лидером по количеству доходных домов в городах России был Санкт-Петербург.

В России девятнадцатого века они были весьма востребованы среди самых широких слоёв населения – от героя романа Достоевского студента Раскольникова до героя романа Булгакова профессора с мировым именем Преображенского. С приходом к власти большевиков в 1917 году доходные дома были упразднены, а квартиры этих строений стали коммунальными.

Казалось бы, доходность этого бизнеса определяется платёжеспособностью арендатора, но это не всегда так. Речь идёт о низкокачественном жилье – небольших помещениях с перегородками, так называемых клетушках и каморках.

В них жильцам предоставлялся самый минимум благоустройства: кухня и умывальная комната общие, отопление и канализация. Такие конструкции зданий обеспечивали высокую доходность.

В настоящее время ситуация примерно та же: квадрат малогабаритной гостиничного типа квартиры стоит дороже квадрата трёхкомнатной новой квартиры.

Достоинства доходного дома

Если говорить об управляемости жилых зданий – где она эффективнее, УК, ТСЖ или доходный дом, ответ будет однозначный в пользу последнего. И это логично потому, что коллективная собственность подразумевает множество мнений, и редко когда удаётся прийти к общему решению. Преимущества доходного дома очевидны:

  • профессиональное управляющее лицо (юридическое или физическое) одновременно его владелец, материально заинтересовано в эффективном управлении и отличном состоянии дома,
  • нет необходимости вести бесконечную борьбу за оплату аренды и коммунальных услуг, арендатор сможет быстро подобрать себе более доступный вариант арендованного жилья, и в доме подбирается постоянный состав арендаторов,
  • жильцы не тратят своё свободное время на решение вопросов домоустройства,
  • у нанимателя появляется возможность накапливать денежные средства на удовлетворение других своих потребностей,
  • отпадает необходимость общения нанимателя с владельцем арендуемой квартиры – собственнику доходного дома (наймодателю) это не нужно.

Возведение государственных и муниципальных жилых зданий для сдачи квартир в аренду позволит устранить множество затруднений.

Нуждающиеся в крыше над головой жители города обретут возможность жить хоть и не в своей, но в современной благоустроенной квартире за умеренную плату.

Строительство доходных домов государством станет таким демпфером между предложениями на жилищном рынке и спросом на квартиры, и это приведёт к ограничению повышения стоимости жилья.

Кроме того, они создадут серьёзную конкуренцию на сегодняшнем рынке арендного жилья, представленном только лишь большим количеством физических собственников квартир, сдающими их в аренду.

Сегодня вся эта деятельность осуществляется в теневой стороне экономики, но с появлением серьёзного конкурента в лице государства ситуация должна измениться и из тени выйдут многочисленные денежные потоки.

Уже сегодня намечается тенденция к продаже собственниками жилья, используемого для сдачи внаём – так называемого лишнего жилья, и цены на рынке недвижимости уже не растут, а повсюду отмечается их падение.

Кто будет инвестором строительства российских доходных домов

Идея строительства жилых зданий для сдачи жилья в аренду возродилась в России уже в начале текущего столетия, и её стали обсуждать на всех уровнях, и вскоре в Москве был сдан первый такой объект. Пока это был эксперимент, осуществлённый правительством города.

Эксперимент оказался удачным, но эта удача была предопределена тем, что все квартиры в здании были элитного уровня, и сегодня в них живут иностранные граждане, которые могут себе позволить себе вносить довольно высокую арендную плату.

Гораздо больший интерес вызывают квартиры экономкласса, насколько доходными будут объекты с такими квартирами?

Бизнес по содержанию доходного дома и сдаче жилья в аренду может быть интересен как способ долгосрочных вложений. Насколько это выгодно потенциальному инвестору? Экономическую выгоду можно будет увидеть только в том случае, если сократится время возврата инвестиций.

При сегодняшних кредитах в 11% годовых возврат инвестированных в строительство доходного дома денег произойдёт, в лучшем случае, через 18 лет. Если уменьшить стоимость кредита вдвое, то и окупаемость станет возможной уже через девять лет.

Такой окупаемостью уже реально можно заинтересовать инвестора.

Но рынок аренды жилья практически во всех регионах на низком уровне. Это обусловлено падением благосостояния населения, а также демпинговыми ценами застройщиков – они предлагают долгосрочные рассрочки, и платежи арендные оказываются на уровне рассроченных за новое жильё. В таком случае большинство плательщиков предпочитают платить не за арендованное, а за своё жильё.

Общественное мнение показывает, что с появлением доходных домов желающих вселиться в них за небольшую плату будет предостаточно. Сегодня доходными домами называют здания, возведённые именно для того, чтобы в нём жили квартиросъёмщики. Основанием для вселения в такое здание является договор найма или аренды квартиры.

На примере строительства доходных домов в Москве можно видеть, что инвестировать по-крупному по силам только государству. Но и иностранные инвестиции тоже вполне удовлетворяют требованиям по минимальному их объёму.

Так, в Санкт-Петербурге один такой объект застройки купил Пенсионный фонд Финляндии, и в настоящее время в нём уже сдаются квартиры как с мебелью, так и без мебели. Конечно, в зависимости от этого за жильё арендаторам приходится платить соответствующие деньги.

На цену аренды оказывает влияние и то, на каком этаже квартира расположена.

Строительство доходных домов – это уже не только Москва и Санкт-Петербург, но и многие другие регионы страны:

  • Татарстан,
  • Краснодарский край,
  • Самара,
  • Новосибирская область и другие.

Можно ожидать, что в недалёком будущем начнётся строительство таких объектов и по стране в целом, и это, наконец-то, поможет обеспечить выполнение давнего, но действительного и сегодня, лозунга: каждой семье – отдельную квартиру!.

Загрузка…

Как (и сколько) можно заработать на Доходном Доме — что это такое

Что значит доходный дом

Отсутствие собственного жилья, переезд в столицу для получения высокооплачиваемой работы, поиск выгодных вариантов размещения в путешествии – основные причины по которым люди снимают жилье.

Обычная сдача в аренду имущества не всегда приносит желаемый доход, а иногда не покроет расходы на оплату ипотеки.

Как правильно организовать доходный дом, чтобы прибыль не только покрывала доход, но и позволяла развиваться в выбранном направлении?

Что такое доходный дом простыми словами (на практике)

Доходный дом – это недвижимость, в которой расположено много квартир, способная приносить доход от аренды постояльцами. В классическом понимании это многоэтажный дом или подъезд, состоящий из нескольких квартир, которые сдаются в аренду.

Википедия говорит, что доходный дом — это многоквартирный дом, который построили для сдачи в аренду, а также ранее таким термином называли архитектурные сооружения, которые начали появляться в европейских странах в 30-40 годы XIX века.

Простыми словами, доходный дом – это жилая площадь, разделенная на несколько отдельных студий, квартир, койко-мест которые сдают в аренду. Собственник помещения получает доход в виде разницы суммой всех поступлений от жильцов и расходов на оплату коммунальных услуг и зарплаты персоналу.

Во многих странах мира доходный дом — это коммерческий проект, который реализуется для получения прибыли.

В Швейцарии арендуемым жильем пользуется 70% населения, в Германии и Голландии – 50%. В России динамика показателя зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге арендаторы занимают 70%, в столицах регионов, например, Ростов и Краснодар – 45%, других городах до 30%.

Исходя из таких данных эффективность бизнес-проекта по организации доходного дома сомнений не вызывает.

Типы доходных домов и их доходность

Все доходные дома можно разделить на несколько видов:

  1. Многоквартирный жилой дом

    Стандартная многоэтажное сооружение, в котором все квартиры предназначены для сдачи в аренду на длительный период.

  2. Невысокое здание в 2-3 этажа площадью 300 квадратных метров, поделенное на 5-10 комнат. Собственники часто проживают в доме и выполняют функции обслуживающего персонала.

  3. Здание гостиничного типа для краткосрочного проживания в номерах с минимальным набором услуг.

  4. Размещение в одной комнате нескольких постояльцев с общим санузлом и ванной комнатой.

  5. Апартаменты с отдельным входом, площадью до 100 квадратных метра с парковкой перед входом. Помещение делят на 2-3 отдельных студии.

Хостелы в свою очередь тоже подразделяются на несколько видов:

  • Классический – комнаты с двухъярусными кроватями с санузлом на этаже отдельно для мужчин и женщин или в каждой комнате. Количество кроватей 4-12 штук;
  • Общежитие – вся комната заставлена кроватями, удобства на этаже. Есть кухня для приготовления еды;
  • Эконом-отель – компактные гостиничные номера на 2 или 4 человека.

Сколько можно заработать на доходном доме — Таблицы и примеры

Свое название доходный дом полностью оправдывает. Инвестор или собственник бизнеса не получит убыток, так как деньги вкладывают в покупку недвижимости, цена которой возрастает ежегодно. Сколько можно заработать на доходном доме зависит от нескольких факторов:

  • типа недвижимости;
  • цен конкурентов, расположенных в районе;
  • дополнительных услуг и качества обслуживания.
Таблица 1 – Заработок на доходном доме по видам

Тип недвижимостиДоход в месяц от 1 арендатора, руб.
Многоквартирный доходный дом15 000
Гостевой дом30 000
Мини-отель80 000
Хостел120 000
Таунхаус45 000

Рассмотрим несколько примеров. Девушка Алена В. в Подмосковье купила квартиру в ипотеку на вторичном рынке за 3 млн. руб.

Первоначально сдавала ее полностью одной семье и получала доход 22 000 рублей, которыми оплачивала платежи по кредиту.

Через год разделила помещение на 2 студии, в каждую из которых поселила квартирантов  и стала получать по 18 тыс. руб. с каждой. Доход вырос на 14 000 руб.

С чего начать бизнес и как открыть доходный дом

Идеальным вариантом будет наличие собственных средств на покупку недвижимости, которую потом сделать доходным домом. При отсутствии средств можно оформить ипотечный кредит, найти инвестора, у которого взять деньги под проценты или оформить аренду.

Помните, что при оформлении в аренду изменять планировку не получится, так как любые изменения требуют регистрации. В данном случае самым эффективным использованием будет организация хостела.

Для экономии средств на покупке недвижимости можно поискать срочные варианты продажи или покупку у банков невыкупленного имущества. Однако нельзя забывать о местонахождении доходного дома. Самыми выгодными местами расположения являются культурные и бизнес-центры, с наличием транспортных коммуникаций, станций метро и социальных объектов.

На втором этапе важно распланировать помещение, посчитать примерный уровень прибыли и выбрать тип доходного дома. Если решили организовать любой вид, кроме хостела, получите разрешение от органов власти, иначе деятельность признают незаконной и могут быть применены меры административной и уголовной ответственности.

Отдельные комнаты или мини-студии, подходят для сдачи на длительный срок гарантируют бизнесмену стабильный доход без затрат. Однако, нужно в каждую квартиру провести воду, газ при необходимости. Чтобы коммуникации были независимые.

При наличии финансовых возможностей можно купить земельный участок и построить доходный дом грамотно спроектировать количество квартир, коммуникации и удобства. Для информации, первый доходный дом в Москве был построен в 2000 году, а в Краснодаре в 2016.

Основная масса инвестиций в недвижимость находится в столицах и окупаемость проектов не превышает 3 лет.

При организации хостела или гостевого дома нужно предоставлять минимальный перечень услуг, но стоимость краткосрочного проживания выходит дороже, а значит прибыль будет выше.

Затраты по обустройству минимальные – наличие одного входа исключает дополнительную перепланировку, отсутствие разрешения на ведение деятельности. Ограничение только одно – хостел не может находиться в цокольном или подвальном помещении.

Недостатки «общежития» — постоянно заниматься маркетингом для привлечения клиентов, контролировать жильцов круглосуточно и содержать администратора.

Стоимость затрат на организацию классического хостела и общежития 40 000 рублей/кв. метр, эконом-отеля – 55 000 рублей.

Самый простой вариант зарабатывать на субаренде уже готового гостевого дома при плавильном финансовом планировании и получать доход от разницы между ценой аренды и оплаты квартирантов.

Например, в Ростове аренда 3-комнатной квартиры стоит 25 000 рублей с мебелью. В каждой комнате расположено 2 койко-места, стоимостью по 7 000 рублей каждое. Ежемесячная оплата 42 000 рублей, прибыль бизнесмена 17 000 рублей.

После обустройства территории найти квартиросъемщиков, заключить с ними договор и ежемесячно получать с них оплату.

В большинстве случаев в первый месяц оплату берут в двойном размере – за первый месяц проживания и так называемая страховка, на случай порчи имущества или переезда без уведомления хозяина и оплаты.

Можно купить полностью готовый бизнес, но, сколько стоит доходный дом зависит от размера прибыли, которую он способен приносить в месяц и цена недвижимости. Например, на Черноморском побережье гостевой дом стоит 20 000 000 рублей при наличии в нем не менее 25 номеров.

Стоимость аренды одного двухместного номера составляет 3 000 рублей, значит в сутки общие поступления 75 000, в месяц 2 250 000. Курортный сезон с мая по сентябрь – итого за 5 месяцев 11 250 000 рублей.

Окупаемость проекта 2 сезона с учетом затрат на поддержание технического состояния в межсезонный период.

Особенности бизнеса доходного дома

Для грамотной организации бизнеса грамотно составьте маркетинговый план. Для начала посетите ближайших конкурентов, изучите их порядок работы и ценовую политику, почитайте отзывы в интернет и определите портрет своей аудитории. Определите критерии, по которым клиенты выбирают доходный дом – сформируйте концепцию, объем и стоимость услуг, наличие дополнительного сервиса и зон отдыха.

Финансовый план нужно рассчитать на ближайшие 5 лет с учетом загрузки и сезонности бизнеса. Средние затраты при ведении дома:

  • оплата услуг персонала;
  • реклама и продвижение – 3-5%;
  • комиссионные по каналам продаж (Booking.com и Trivago.ru) 10-20%;
  • административно-управленческие расходы на содержание бухгалтера, IT -сервиса и юриста.

В заключении плана должен быть расчет окупаемости.

Первые 3-4 месяца все расходы будут и собственных средств, поэтому заранее заложите их сумму в план, чтобы потом не испытывать кризис финансирования.

Создание бренда или выбор франчайзи. Сегодня для начинающих бизнесменов предлагают до 20 пакетов сотрудничества, помогая на первоначальном этапе – выход на рынок, стандарты работы, документально оформление и регистрация. Перед принятием решения посетите несколько домов.

От идеи до реализации проходит 6-9 месяцев, но доходный дом может приносить минимум 12 000 рублей прибыли на квадратный метр в год.

Бизнес-план по открытию хостела

Рассмотрим вариант приобретения жилья в ипотеку и организацию доходного дома на 16 койко-мест в Московской области. Планируется сдавать 1 месяц за 12 000 рублей, в 3 комнатах разместить 8 кроватей.

Таблица 2 – Расчет затрат и доходов на организацию бизнеса

Единовременные затраты на организацию хостелаСумма,тыс. руб.
Приобретение недвижимости площадью 64 кв.м в кредит2 300
Регистрация бизнеса – ИП, ООО10
Обустройство помещения250
Итого2 560
Ежемесячные расходы
Платеж по кредиту18
Заработная плата администратору с налогами (3 человека в смену)97
Коммунальные платежи7
Сопутствующие услуги, обеспечение минимального комфорта10
Итого132
Доходы
Аренда 1 места12
Общая сумма аренды за 16 койко-мест192
Услуги прачечной25
Приготовление и продажа готовых блюд15
Итого244
Прибыль до налогообложения (доходы-расходы)112
Налог 6%6,72
Чистая прибыль105,28

Рассчитаем прогноз окупаемости. В первые 3 месяца нужно будет зарегистрировать бизнес и обустроить доходный дом, разместить информацию в интернет, заключить договор на поставку продуктов питания, вывоз мусора, установить бытовую технику и мебель. Для наглядности расчет произведем при полной загрузке хостела и началом ведения бизнеса с начала года.

Таблица 3 – Прогноз окупаемости

МесяцРасходыДоходыПрибыль/убыток
12 5600
22 5600
32 5600
42 699244-2 455
5-2 455244-2 211
6-2 211244-1 967
7-1 967244-1 723
8-1 723244-1 479
9-1 479244-1 235
10-1 235244-991
11-991244-747
12-747244-503
13-503244-259
14-259244-15
15-15244229
16132244112
17132244112
18132244112
19132244112

Ипотека будет выплачена через 16 месяцев и стабильный ежемесячный доход в 112 000 рублей можно будет направить на организацию второго хостела или отеля. При развитии дополнительных услуг или включении их в стоимость сумма прибыли будет увеличиваться.

Заключение

Доходный дом – это надежный и перспективный бизнес, который является альтернативой классической аренде жилья. Он обеспечивает высокую рентабельность, дополнительно «пассивным» доходом считают рост стоимости недвижимости. При оказании услуг надлежащего качества окупаемость вложенных средств занимает не больше 24 месяцев, а прибыль будет постоянной долгие годы.

Вместо организации доходного дома можно просто рассмотреть вариант инвестирования средств под проценты в такую сферу бизнеса, под залог недвижимости, что будет не мене прибыльным и гарантирует от 20% годовых на вложенный капитал.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter, и мы её обязательно исправим! Огромное Вам спасибо за помощь, это очень важно для нас и других читателей!

(2 5,00). Оцените пожалуйста, мы очень старались!
Загрузка…

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.